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Por Peter G. Miller ¿Han tocado fondo las tasas de interés hipotecario? Es una pregunta que no tiene respuesta porque ignoramos a cuánto estarán las tasas dentro de unas pocas semanas, e incluso mañana o el año que viene. Dicho lo cual, conviene mencionar que, en los últimos meses, hemos observado cierta actividad interesante en dichas tasas.
Si bien el seguro de vida o de salud puede considerarse una especie de apuesta macabra - si uno se enferma o se muere, "gana" - el PrivateMI es realmente un instrumento de planificación financiera. Permite obtener más fondos en préstamo - y disfrutar de esos fondos tomados a préstamo. Para poder entender cómo funciona el PrivateMI, deben considerarse las necesidades del prestamista. Usted necesita efectivo y las instituciones de crédito quieren prestárselo, pero también quieren reducir el riesgo que ello representa. Es por eso que antes de entregarle un dólar, los prestamistas verifican su historial de crédito, hacen tasar su casa, y toman otras medidas para evitar exponerse a pérdidas. Una de esas "otras medidas" consiste en negarse a conceder préstamos equivalentes al valor de la propiedad. En cambio, los prestamistas suministrarán tradicionalmente un monto equivalente al 80 por ciento del precio de venta o del valor estimado, el que sea menor de los dos. Si usted se compra una casa de $300.000, las instituciones de préstamo fácilmente le proporcionarán hasta $240.000 - siempre que usted pague $60.000, los costos de cierre, y reúna todas las demás condiciones. Desde luego, la mayoría de las personas no cuentan con $60.000 en efectivo, ni tampoco con una suma que se le aproxime. En consecuencia, para financiar una casa, los prestatarios necesitan un préstamo equivalente a más del costo de su adquisición, el cual pueden obtener con una garantía de reembolso del préstamo emitida por una parte o institución financieramente sólida. Es ahí donde interviene el PrivateMI. El seguro hipotecario privado no suministra los fondos en efectivo para sufragar el cierre de un préstamo. Las compañías de PrivateMI prometen, en cambio, que si el préstamo fracasa, ellas intervendrán y cubrirán ciertas pérdidas. Entre el valor de la propiedad y la garantía del PrivateMI, el riesgo que corren los prestamistas es mínimo y pueden entonces conceder préstamos con un pago inicial del 5 por ciento, o menos. Los prestatarios, en vez de pagar con el efectivo que no tienen o que no quieren gastar, pagan una prima mensual de seguro calculada de acuerdo con el monto del préstamo, el tipo de préstamo (con tasa fija o reajustable), y el pago inicial efectuado. Pero a estas alturas alguien preguntará: ¿Por qué recurrir a un seguro hipotecario privado? ¿Por qué no sacar dos préstamos, uno por el 80 por ciento del precio de compra y una segunda hipoteca por el 15 por ciento? Podría aducirse que de ese modo puede obtenerse en préstamo la misma cantidad, sin necesidad de pagar primas de seguro. Entre las razones en contra se cuentan las siguientes:
Actualmente las tasas de interés son relativamente bajas. Pero, ¿qué pasará en cinco o diez años? ¿Serán las tasas de interés más altas o más bajas que las actuales? Ciertamente no podrían bajar mucho más porque ya no queda mucho para llegar a cero. Por otra parte, las tasas pueden ciertamente subir, lo cual significa que usted podría tener que reemplazar sus actuales préstamos a corto plazo con otros más onerosos. Pero ya sea que aumenten o no las tasas de interés, ¿reunirá usted las condiciones para refinanciar su préstamo? Piense en todos esos empleos extraordinarios que hubo en los últimos cinco años en sectores tales como las líneas aéreas, la TV por cable y el desarrollo de la Internet. Piense en la situación de esos sectores hoy en día. ¿Qué pasa si las tasas aumentan, sus ingresos siguen iguales, y llega el momento en que debe refinanciar? Ahora que las tasas son realmente favorables, es el momento oportuno para considerar ya sea comprar o refinanciar - y es también el momento indicado para prepararse para un posible futuro en el que las tasas de interés y las condiciones económicas tal vez no sean tan maravillosas. Si usted necesita un préstamo, las hipotecas a largo plazo y tasas fijas y pagos iniciales bajos bien podrían ser una de las mejores opciones financieras que existen en la actualidad. Peter G. Miller es autor de la guía "best seller", The Common-Sense Mortgage, y creador de una de las primeras áreas de la Internet destinada al sector de los bienes raíces. Inicialmente escribió el presente artículo para Realty Times (http://www.realtytimes.com). Reimpresión autorizada.  Invierno de 2003 | | 
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