Tema central sobre seguro hipotecario privado (PrivateMI): "¿Existe realmente una burbuja en el mercado de bienes raíces?"

PMI Mortgage Insurance Co.

Entre 1950 y 1995, el precio de las casas en el ámbito nacional aumentó a una tasa aproximadamente igual al precio de los otros bienes y servicios.

Desde 1995, en cambio, los precios de las casas en el ámbito nacional han aumentado más de 44 por ciento, después de ajustar por inflación. In términos nominales, los precios de las casas han aumentado casi 85 por ciento comparado con 27 por ciento para los precios al consumidor (en todos los rubros), lo cual representa casi tres veces dicha tasa.

La apreciación en los precios de las casas se ha producido en forma desigual en el país. Los precios de las casas en las costas del Noreste y del Oeste han aumentado 74 por ciento, después de ajustar por inflación.

En cambio, los precios ajustados por inflación aumentaron en 15 por ciento en los estados sudoeste central y 19 por ciento en los estados del sudeste central.

PMI Mortgage Insurance Co. elabora un Índice de Riesgo trimestral, el cual representa la perspectiva de PMI acerca del riesgo geográfico del precio de las casas y la probabilidad de descenso de un precio regional en los dos años siguientes. Según el modelo del Índice de Riesgo de PMI, en enero de 2005 el valor del riesgo promedio de las 50 áreas estadísticas metropolitanas (MSA, siglas en inglés) más grandes fue de 161. Esto implica que en promedio, hay un 16.1 por ciento de probabilidad de un descenso general en los precios de las casas, medido dentro de los próximos dos años en los 50 mercados de vivienda más grandes.

Es importante resaltar que, según el Índice de Riesgo de PMI, las nueve MSA de más alto riesgo están todas en la costa oeste o en la costa noreste. El valor de riesgo combinado promedio es 420 ­ es decir, una probabilidad de 42 por ciento de un descenso en el precio de las casas en los próximos dos años. Las MSA de las costas se concentran en la parte superior del Índice de Resiego de PMI debido a que han mantenido una tendencia de menor accesibilidad económica y mayor factor de riesgo de precio de las casas.

Debido a que son caras las casas en estos mercados, tienden a tener una elevada carga de deuda, con una gran cantidad de préstamos sólo para intereses, con elevado ratio de préstamo a valor (LTV, siglas en inglés) y muchos con tasas variables. Si las tasas de apreciación caen, los inversionistas que necesiten vender puede ser que no obtengan los precios que esperan, lo cual puede llevar a un aumento en el incumplimiento de los pagos.

— Marco Van Akkeren, Director, Economista

Mortgage Guaranty Insurance Corporation

En 2004, el valor de las casas en EE.UU. aumentó 11 por ciento en promedio según datos recientes de la Oficina Federal de Supervisión del Mercado de Viviendas (OFHEO, Office of Federal Housing Enterprise Oversight). OFHEO también informa que en los últimos cinco años el valor de las casas en el ámbito nacional aumentó 49 por ciento.

Esta aceleración en el precio de casas ha llevado a los medios de prensa a trazar paralelos con la burbuja del mercado de valores, en donde las ganancias por encima del promedio son seguidas de una dramática caída. De manera que la pregunta que todos hacen es, "¿Cuándo va a reventar la burbuja del mercado de viviendas?"

Nosotros pensamos que la pregunta no tiene sustento, porque la comparación tampoco la tiene. El mercado de viviendas no es el mercado de valores. Es fácil vender una acción ya sea para aprovechar ganancias o evitar pérdidas repentinas, pero vender una casa requiere una considerable cantidad de tiempo y gastos. Además, es importante reconocer que los datos de precios de casas en el ámbito nacional reflejan la agregación de todos los mercados locales individuales, no un solo gran mercado nacional para inmuebles residenciales.

Por lo tanto, el sobreprecio es un fenómeno local, no nacional. Teniendo en cuenta estas distinciones, los precios actuales de las casas están mayormente justificados debido a las históricamente bajas tasas de interés de las hipotecas y las condiciones actuales de la oferta y demanda. Es verdad que los precios de las casas han aumentado a una tasa mayor que el ingreso en muchos mercados. En áreas tales como el sur de California, sin embargo, dichos aumentos han restablecido los precios que habían llegado a niveles bastantes bajos después del largo descenso de la década de 1990.

Muchos de estos mercados sólo recientemente están experimentando un nivel de accesibilidad económica considerado por debajo del "promedio". La continua rápida apreciación en los mercados de las costas crea condiciones que pueden ser muy propicias para un descenso significativo de precios. Sin embargo, es bastante probable que dichos mercados simplemente experimentarán un período de crecimiento relativamente más lento a medida que los ingresos aumentan y permiten que los mercados regresen a niveles más equilibrados.

Es más, cualquier aumento razonable en las tasas de interés de las hipotecas probablemente frenará la apreciación de los precios de las casas, pero no lo detendrá. El elemento fundamental que indican los que piensan que existe una "burbuja" como la razón para un cambio significativo en los precios, es el crecimiento de la tasa de interés. Sin embargo, la dirección de la tasa de interés tiende a seguir el crecimiento de la economía.

La mayoría de economistas concuerda en que el crecimiento económico seguirá con su robusta tendencia, lo cual solidificará la demanda de casas como resultado de un aumento en el empleo y el ingreso.

Esta dinámica es un contrapeso a las consecuencias que resultarían de un posible aumento de las tasas de interés de las hipotecas.

Si bien los precios en algunas economías locales son vulnerables, las tasas de apreciación no tienden a cambiar tan abruptamente. El comportamiento de los consumidores de vivienda es bastante diferente que en la bolsa de valores. Por una parte, los propietarios de vivienda son menos propensos a vender por debajo de los precios de mercado vigentes. Como resultado, menores casas se ofertan en el mercado, reduciendo la presión de oferta y contribuyendo a aumentar los precios.

Por lo tanto, esperamos que, a menos que se produzca una caída significativa en las economías regionales, los precios de las casas en la mayoría de mercados no sufrirán aumentos y descensos drásticos, sino, en cambio, más probablemente experimentarán un descenso lento en las tasas de apreciación a medida que las tasas de interés de las hipotecas aumentan reflejando un mejora en las condiciones económicas.

— Ted Durant, Vicepresidente, Servicios Analíticos

AIG United Guaranty

En 2004, la tasa de propiedad de vivienda en los EE.UU. alcanzó el 69 por ciento, y si bien es imposible predecir qué tan alto llegará, los datos demográficos referentes a posibles propietarios de vivienda presentan una imagen en la que la tasa de apreciación de viviendas puede disminuir, pero no se producirá un "crash" en los próximos años.

Las tasas de propiedad de vivienda varían ampliamente entre grupos de edad y, como es de esperar, la tasa más baja es de familias en las que el cabeza de familia es menor de 25 años. Este grupo presentó una tasa de 25.2 por ciento en 2004. Hay un marcado aumento en el grupo entre 25 y 29 años hasta 40.2 por ciento y un aumento aún mayor hasta 57.4 por ciento en el grupo de 30 a 34 años. La tasa alcanza su máximo en el grupo de 70 a 74 años con 83.4 por ciento en 2004, seguido de 83.2 por ciento para el grupo de 65 a 69 años. Considerando que la generación de los "baby boomers" alcanza los 77 millones de una población total de 290 millones, la tasa de propiedad de vivienda continuará su tendencia alcista por muchos años más.

En algunos casos en las costas del este y del oeste, los precios de las casas pueden haber aumentado por encima de las posibilidades de muchos compradores potenciales. Estas áreas pueden experimentar las tasas de apreciación más bajas y posiblemente algunas correcciones en los próximos años. Pero las tendencias demográficas subyacentes favorables y el continuo crecimiento económico tenderán a compensar los aspectos negativos.

En apoyo a la perspectiva de que las tendencias demográficas sostendrán el crecimiento, las tasas de interés de las hipotecas se mantendrán cerca de su nivel actual en el futuro cercano, con las alzas y caídas típicas alrededor de una tendencia estable. Combinado con la continua demanda de viviendas, esto indicaría un activo mercado de hipotecas en 2005.

Adicionalmente, la sólida demanda de viviendas y la actividad en el mercado de hipotecas deberán continuar hasta el 2008. De manera que con elevada demanda y con tasas de interés asequibles, una burbuja parece improbable, en particular si se considera que no hay un exceso de oferta de casas (de hecho, los inventarios de casas han estado a niveles bajos en los últimos cinco años), y que el incumplimiento de pagos y las ejecuciones hipotecarias están extremadamente bajos, especialmente en el caso de préstamos convencionales.

Con el continuo crecimiento del grupo de 46 a 64 años por muchos más años, y el aumento notable de la inmigración durante los últimos 15 años que no tiene señales de disminuir, debemos esperar un aumento en la demanda, y no una disminución en el volumen o el precio de las casas.

— Dan Walker, Vicepresidente Principal y Funcionario Principal de Riesgo