Alerta al consumidor: Las desventajas de "los préstamos concatenados"

En respuesta al continuo crecimiento en el mercado de viviendas residenciales, hay disponibles una amplia variedad de productos financieros para los propietarios potenciales.

Según el Perfil del Comprador de Vivienda de 2004 elaborado por la National Association of Realtors, 25 por ciento de todos los compradores de vivienda financió el 100 por ciento del precio de compra de la casa, y 42 por ciento de los que compraron casa por primera vez lo hizo sin cuota inicial.

La gama de opciones de financiamiento puede causar confusión. La mayoría de las personas no tiene conocimiento de las opciones disponibles o de las posibles desventajas que pueden resultar de sus decisiones. Los compradores deben investigar cuidadosamente todas las opciones de financiamiento para saber cuál es la mejor para su situación individual. Una de las opciones que algunos originadores de préstamos están promoviendo conlleva una desventaja significativa.

Es un préstamo con una estructura dividida conocido como préstamo concatenado ("piggyback"), o préstamo 80-10-10.

En este tipo de estructura de hipoteca, un comprador de vivienda paga una cuota inicial de 10 por ciento, obtiene una hipoteca convencional por 80 por ciento y obtiene una segunda hipoteca por el 10 por ciento restante del precio de compra. Si bien muchos consumidores optan por los préstamos 80-10-10 en lugar de pagar una cuota inicial de 20 por ciento, la mayoría no tiene conocimiento de los riesgos.

Primero, los préstamos 80-10-10 no son cancelables. Los pagos de la segunda hipoteca no terminan hasta que el préstamo haya sido totalmente pagado. En cambio, una hipoteca simple con seguro hipotecario privado (PrivateMI) ofrece una medida de seguridad financiera en un ambiente alcista de tasas de interés. La razón es que los préstamos 80-10-10 generalmente tienen tasas de interés variable para el segundo préstamo, lo cual se traduce en pagos variables.

Como resultado, cuando las tasas de interés aumentan, los propietarios de vivienda generalmente se retrasan en el pago de sus obligaciones hipotecarias. De manera que en una estructura concatenada, las supuestamente atractivas tasas variables pueden aumentar y afectar al comprador. Es más, como una proporción cada vez menor del pago mensual en un préstamo 80-10-10 va a reducir el principal, un propietario de vivienda con este tipo de préstamo acumula capital propio más lentamente que con un préstamo simple utilizando PrivateMI. Los préstamos concatenados controlan una porción significativa del capital propio del prestatario, resultando en una mayor carga de deuda. Esto dificulta el que los consumidores puedan utilizar el capital propio de sus casas para financiar gastos tales como mejora de la casa o matrícula para estudios universitarios.

Finalmente, si bien los originadores de préstamos 80-10-10 generalmente amortizan el segundo "10 por ciento" del préstamo en 30 años para minimizar los costos mensuales del prestatario, estos productos frecuentemente tienen un pago final que vence después de cinco, 10, ó 15 años. Esto generalmente complica a los propietarios de vivienda con otro nuevo préstamo, el cual se utiliza para pagar el segundo gravamen que está por vencer.

En resumen, antes de apresurarse en tomar una decisión, los futuros compradores de vivienda deben investigar todas sus opciones de financiamiento de vivienda, y entender lo que cada una significa para su futuro financiero y tranquilidad mental.

Comparación entre "préstamos concatenados" y préstamos con PrivateMI