Cómo manejar las subidas y bajadas del mercado inmobiliario

Los estadounidenses tienen en la actualidad un patrimonio personal inmobiliario de más de $10 billones, pero un número creciente de propietarios de vivienda están recibiendo menos de lo que les corresponde. Las nuevas e innovadoras fórmulas de financiamiento hipotecario facilita la compra de una vivienda, pero no sin los riesgos y mayores costos adicionales, riesgos que algunas veces puede dejar a los propietarios de vivienda en la pobreza, fuertemente endeudados y hasta quebrados. Los años recientes han presentado aumentos sin precedentes en los precios inmobiliarios. Según la National Association of Realtors, el valor de las viviendas a nivel nacional aumentó 7 por ciento en 2002, 7.5 por ciento en 2003 y 8.3 por ciento en 2004. Estas cifras generales, así de elevadas, esconden una importante realidad: son cifras subvaluadas. Si alguien compró una vivienda promedio en 2001, probablemente pagó $147,800 según NAR. Si el valor aumentó 7 por ciento, repentinamente el valor de la vivienda aumentó a $158,100 al final de 2002. Dicho aumento de 7 por ciento en valor se basa en el precio que se pagó por comprar la propiedad, pero ¿cuánta gente compra una vivienda con efectivo? En lugar de ello, muchas personas compran viviendas con 10 por ciento de pago inicial, 5 por ciento o algunas veces menos. Si usted hizo un pago inicial de 5 por ciento en 2001, pagó $7,390 más los costos de cierre para comprar una vivienda, mientras que el valor aumentó $10,300. Es decir, la inversión del pago inicial se duplicó en un año. ¿Dónde puede conseguirse un mejor rendimiento?

El incentivo del financiamiento con bajas tasas de interés y bajo pago inicial, las pocas nuevas construcciones y el aumento poblacional en la mayoría de las áreas metropolitanas, produjo el aumento espectacular de los precios inmobiliarios de los últimos años. Una vivienda que costaba $148,000 en 2001 probablemente valía $208,000 a mediados de 2005.

Pero el rápido aumento del valor de las casas, especialmente en las áreas metropolitanas, también tiene su aspecto negativo: hace que las viviendas sean menos asequibles para compradores potenciales. Para superar el problema de asequibilidad, los prestamistas han empezado a popularizar oscuras fórmulas de financiamiento. No es que estas fórmulas de préstamo fueran nuevas, y que no fueran apropiadas para ciertos compradores. El problema es que dichos préstamos nunca estuvieron diseñados para una gran cantidad de prestatarios, prestatarios con una menor tolerancia a los riesgos del mercado. Una manera de reducir los costos mensuales es no pagando el préstamo, por lo menos al inicio. Esa es la teoría que está detrás del financiamiento de sólo los intereses. Por ejemplo, si alguien recibe un préstamo de $300,000 a 6 por ciento, el costo mensual del principal más los intereses con un plazo de 30 años es $1,798.65. Pero, ¿qué sucede si $1,800 es demasiado para el presupuesto de una persona? También es posible pedir prestados $300,000 con financiamiento de sólo los intereses. Con tal tipo de financiamiento, el costo mensual durante los primeros cinco o diez años del préstamo sería sólo $1,500 por mes.

¿Qué sucede con el saldo del préstamo durante el plazo restante? Supongamos que no se pagaron los intereses durante los primeros cinco años. Esto significa que hay 25 años para pagar $300,000. A una tasa de 6 por ciento, el costo mensual del principal más los intereses sería $1,932.90 — $432 más que el pago original de sólo intereses y suficiente para arruinar bastantes presupuestos familiares. El nuevo pago mayor no es un problema si el ingreso de la persona aumenta o es posible vender la vivienda con utilidades. Pero ni los ingresos ni los precios aumentan siempre.

Según The New York Times, los ingresos a nivel nacional disminuyeron 4 por ciento después de ajustarlos por la inflación, según las cifras del IRS. ¿Qué pasó con los precios de las viviendas? ¿No son los préstamos con financiamiento de intereses solamente una buena apuesta dados los aumentos espectaculares de los precios inmobiliarios? Tradicionalmente, el sector inmobiliario ha sido una inversión de largo plazo, algo que las personas mantienen por años, si no décadas. Es un hecho que bastantes personas han obtenido significativas utilidades comprando activos inmobiliarios en los últimos años y vendiéndolos rápidamente. Pero esa estrategia no es para todos. Aún en el medio de uno de los más robustos mercados de los últimos años, los precios en algunas áreas han caído. Un estudio de NAR señala que a mediados de 2005, los precios de las viviendas existentes aumentaron en 142 áreas metropolitanas y disminuyeron en siete. No hay garantía de que los precios inmobiliarios siempre aumentarán.

¿Qué pasaría si la demanda de activos inmobiliarios cayera? ¿Qué sucedería si los precios se estabilizaran o cayeran en algunos mercados? Para las personas que tienen préstamos tradicionales con tasa de interés fija el problema es mínimo porque el costo de la hipoteca que se mantiene en la propiedad es estable. Pero para aquellas personas con préstamos cuyos costos mensuales pueden aumentar significativamente, puede resultar que la vivienda es demasiado cara y sin el valor suficiente para venderla y cubrir la deuda hipotecaria.

Los préstamos con financiamiento de intereses solamente no debe ser la única preocupación para prestatarios y prestamistas. Hay que tener cuidado con otras fórmulas de financiamiento:

• Financiamiento con ingreso declarado que permite a los prestatarios obtener préstamos diciéndole al prestamista cuánto ganan. Los prestamistas generalmente no verifican la declaración en los préstamos con ingreso declarado, pero las hipotecas con ingreso declarado se investigan cuando el prestatario no cumple con los pagos y algunos se auditan cuando dichos préstamos se venden a otros prestamistas. ¿Cuál es el problema? Los prestamistas a los que se les descubre que han inflado su ingreso pueden enfrentar juicio por fraude hipotecario.
• Los préstamos con opciones otorgan a los prestatarios varias opciones en los primeros años del préstamo. Por ejemplo: mayores pagos para que el préstamo pueda pagarse en 15 ó 30 años, pago de intereses solamente, o pagos de 1 por ciento, es decir, pagos que producen "amortización negativa". Con amortización negativa, los pagos mensuales no son suficientes para cubrir siquiera los intereses. Los intereses no pagados se suman al monto del préstamo, aumentando de esa manera la deuda del prestatario. Los préstamos con opciones sólo permiten pagos bajos los primeros años del plazo del préstamo. De allí en adelante, los prestatarios deben pagar la hipoteca haciendo pagos mensuales completos. Por supuesto, si los prestatarios no tienen ingreso para hacer dicho pagos, la propiedad tendrá que venderse, independientemente de que el mercado esté en alza o baja.
• Las hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) han sido de gran utilidad para prestatarios porque las tasas de interés generalmente han tendido hacia la baja entre 1989 y 2004. Aún las tasas actuales, si bien un poco mayores que en 2004, todavía son bajas en comparación con las décadas pasadas. Para los prestatarios que utilizan hipotecas con tasa de interés ajustable, el problema potencial es que las tasas pueden volver a aumentar y con mayores tasas de interés vienen mayores costos mensuales. Para los prestatarios que recientemente han utilizado hipotecas con tasa de interés ajustable y tienen saldos elevados, las crecientes tasas de interés pueden tener un impacto sustancial en sus presupuestos, haciendo que la anteriormente atractiva hipoteca con tasa de interés ajustable se haga repentinamente insostenible. ¿Qué hacer? La propiedad de vivienda ha sido una inversión exitosa y una opción de estilo de vida para muchos estadounidenses. Pero la propiedad inmobiliaria es una mercancía. Los valores pueden cambiar y las tasas de interés pueden subir. Aún los años de valores crecientes y tasas de interés decrecientes no pueden cambiar la realidad de que todas las mercancías intrínsicamente tienen un nivel de riesgo.

No compre una vivienda que sea demasiado grande o demasiado costosa. Evite préstamos cuyos pagos futuros vayan a ser demasiado grandes y quizás insostenibles. No suponga que los ingresos nunca disminuyen o que la demanda nunca caerá. Siempre tenga ahorros disponibles tanto para los malos momentos como para las buenas oportunidades. Tomando estas precauciones probablemente no duplicará su patrimonio de la noche a la mañana, pero al menos dormirá tranquilo.

Fórmulas de financiamiento en las que se aconseja cuidado

Peter G. Miller es el autor de Common-Sense Mortgage, columnista regular de RealtyTimes.com, y está sindicado a nivel nacional.