Hay una nueva tendencia en el mercado de bienes raíces, la creciente presencia de mujeres compradoras. James Brown puede haber dicho "este mundo es de los hombres", pero las cifras recientes sobre compra de viviendas y bienes raíces muestran lo contrario: las mujeres dominan y las decisiones que toman afectan profundamente la economía nacional.

Según la National Association of Realtors, las mujeres solteras compraron el 18 por ciento de todas las casas existentes en 2004 — una proporción superior al 14% del mercado en 1995.

¿Qué información hay acerca de los hombres solteros? Su participación en el mercado disminuyó del 9 por ciento en 1995 al 8 por ciento el año pasado. En el 2004 se vendieron aproximadamente 8.8 millones casas nuevas y existentes, una cifra que significa que más de 1.5 millones de mujeres solteras estuvieron buscando comprar una casa vivienda durante los últimos 12 meses.

Si bien son altas, las cifras asociadas con las mujeres solteras no expresan adecuadamente la importancia de las mujeres compradoras. NAR indica que la mayoría de viviendas, el 62 por ciento, son compradas por parejas casadas, 9 por ciento son compradas por parejas no casadas y las mujeres con seguridad desempeñan un papel importante en las decisiones y preferencias de ambos grupos. Los bienes raíces representan una parte fundamental de la economía nacional, casi el 20 por ciento de nuestro producto nacional bruto de $11.8 billones. Según el Bureau of Economic Analysis, el sector "vivienda" representó un monto de $1.2 billones de nuestro producto bruto interno (GDP por sus siglas en inglés), las "transacciones de vivienda" llegaron a $450 mil millones y la construcción residencial llegó a $680 mil millones. De hecho, el 19.7 por ciento de toda la economía está relacionado a los bienes raíces y las mujeres determinan una proporción sustancial de todas las actividades de bienes raíces.

La influencia económica que las mujeres y el sector de bienes raíces representan es considerable:

• Se calcula que en el 2004 se vendieron aproximadamente 6.8 millones de casas unifamiliares y tipo "townhouse" existentes. El dieciocho por ciento de estas ventas es igual a 1,224,000 propiedades. Con una mediana de precio de $187,000, el valor total de estas transacciones llega a $228.9 mil millones.
• Se calcula que las ventas de viviendas nuevas en el 2004 llegaron a un máximo de 2 millones de unidades con un precio promedio de $255,100. Si las mujeres solteras son responsables por el 18 por ciento de las ventas de viviendas nuevas, entonces el valor de mercado de estas unidades es $91.8 mil millones.
• Las parejas representan el volumen más alto de compras de bienes raíces. El setenta y un por ciento de las actividades de bienes raíces del país representó un valor de $1.65 billones en 2004, un monto aproximadamente igual a todo el producto nacional bruto de Gran Bretaña.
• "Las mujeres solteras", dijo Martha Barletta, autora de Marketing to Women, "son cabeza de familia del 27 por ciento de los hogares en los Estados Unidos". Este factor es importante al considerar que las compras relacionadas a bienes raíces, es decir alfombras, electrodomésticos, pintura, muebles, cortinas, equipos para cortar el césped, etc., provienen de industrias de miles de millones de dólares que para su crecimiento dependen de los nuevos compradores de vivienda.
• La mayor importancia que tienen las mujeres en el sector de bienes raíces ha generado tanto la comercialización de acuerdo a género como, paradójicamente, la comercialización que no considera el género. Por ejemplo, Home Depot, está probando una línea de herramientas diseñadas para mujeres. Pero generalmente, dice el representante de publicidad de la compañía, Jen King, lo que las mujeres desean son productos de "buena calidad, no sólo para mujeres".
• Según la National Association of Homebuilders, "la construcción de 1,000 casas unifamiliares genera 2,448 trabajos a tiempo completo en el área construcción y en las industrias relacionadas con la construcción, así como salarios por $79.4 millones y $42.5 millones en impuestos y tarifas federales, estatales y locales combinados". Si se reduce la actividad de las compradoras mujeres en el mercado de bienes raíces, se perderían miles de trabajos en todos los estados.

¿Cambia la participación cada vez mayor de las mujeres en el mercado de bienes raíces la manera en que se compran, se venden o se financian las viviendas?

Si bien la discriminación contra las mujeres está prohibida en la venta y financiamiento de bienes raíces por leyes tales como la Ley de acceso equitativo a la vivienda y la Ley de igualdad de acceso al crédito (ECOA, por sus siglas en inglés), una diferencia clave entre los compradores hombres y mujeres se basa en el dinero.

Según el Comité Nacional sobre Igualdad en los Pagos, en el 2003 el ingreso promedio para un hombre fue $40,668 mientras que para una mujer fue $30,724, una diferencia de más de $825 al mes.

Un resultado de los ingresos estadísticamente menores es que las compradoras mujeres, en promedio, tienen más necesidad de productos de préstamo con baja cuota inicial (para reducir la necesidad de efectivo al momento del cierre) e hipotecas con tasas ajustables (porque las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) generalmente tienen estándares de requisitos más liberales que los préstamos con tasa fija).

Debido a la diferencia en los salarios, también son atractivas para las mujeres las ventas de bienes raíces que incluyen "contribuciones del vendedor" al momento del cierre. En estos casos, los propietarios pagan parte o todos los costos del cierre, otra manera de vender bienes raíces a compradoras con ahorros limitados.

Otra estrategia que ofrece mayores ventajas para las mujeres son los programas de fondos subvencionados de grupos de la comunidad, organizaciones privadas y del gobierno. Los fondos subvencionados reducen el monto que se necesita de hipoteca, lo cual reduce los pagos mensuales debido a que el monto de deuda que se debe pagar es menor.

Pero aunque las diferencias de salarios continúa, la composición del mercado de bienes raíces está cambiando. Por ejemplo, 79 por ciento de todos los corredores de bienes raíces eran hombres en 1978. Para el 2003, dice NAR, el equilibrio entre géneros había cambiado y el 52 por ciento de todos los corredores eran mujeres.

¿Por qué es esto importante? Existe una diferencia fundamental entre una licencia de "corredor" y una licencia de "ventas" en la mayoría de estados. Los encargados de ventas trabajan para los corredores, mientras que los corredores pueden crear sus propias compañías y trabajar directamente con el público. Si bien un agente típicamente ganó $39,300 en el 2002, según NAR, los corredores ganaron un promedio de $65,300. Esto significa que si hay más corredores mujeres, más mujeres están ganando ingresos mayores que en el pasado.

Además, las medias y promedios reflejan los resultados típicos de las encuestas, no los de todas las personas en un grupo. Las mujeres pueden ganar en promedio menos que los hombres, pero algunas mujeres tales como Meg Whitman (presidenta y directora ejecutiva de eBay) y Carly Fiorina (presidenta y directora ejecutiva de Hewlett-Packard) de hecho superan a la mayoría de hombres en lo que se refiere a ingreso y beneficios especiales.

En el futuro, probablemente las mujeres desempeñarán una función aún más importante tanto en la industria de bienes raíces como en la economía nacional, a medida que se reducen las diferencias de ingresos. Sin embargo, la realidad de la diferencia salarial indica que debido a que cuentan con menos dinero, las mujeres continuarán utilizando por años los programas de financiamiento con menor cuota inicial. El hecho de que exista una brecha salarial basada en género debería ser motivo de preocupación para todos porque la economía nacional no podrá llegar a su potencial total hasta que las mujeres participen plenamente en el proceso de compra de vivienda.

— Peter G. Miller es autor de Common-Sense Mortgage, columnista regular de RealtyTimes.com y sindicalizado a nivel nacional.