• El negocio de los seguros hipotecarios es el de hacer más accesible la posesión de viviendas.
• Nuestra industria tiene un interés común con los prestatarios, y a la vez protegen a los prestamistas e inversionistas de posibles pérdidas.
• Nuestra industria tiene la fuerza financiera para enfrentar los retos que conlleva el aumentar los propietarios.
• Los propietarios ayudan a la estabilidad de la vecindad y crean nuevas comunidades.
• Nuestra industria trabaja en conjunto con prestamistas, grupos comunitarios, agencias estatales de financiamiento de viviendas y empresas patrocinadas por el gobierno con el fin de aumentar el volumen de posesión de casas.
• Un estudio reciente muestra que un tercio de los que van a comprar por primera vez serán inmigrantes y minorías.
• PMI Compañía de Seguros Hipotecarios está diseñando programas específicos para grupos con necesidades especiales, abriendo oportunidades para nativos norteamericanos, así como para ciudadanos en la ciudad y áreas rurales.
• Los programas con más éxito para viviendas accesibles exigen compartir un riesgo, ofrecer asesorías y flexibilidad. Estamos comprometidos a crear oportunidades para posesión de viviendas para cualquier persona dispuesta a asumir las obligaciones que lo anterior conlleva, respaldados por la creencia de que la posesión da como resultado familias y comunidades más fuertes.

Testimonio completo

Soy Roger Haughton, Director y Presidente ejecutivo de la Compañía de seguros hipotecarios PMI, con oficinas centrales en San Francisco, California. Soy también expresidente de MICA, Compañías de Seguros Hipotecarios de Norteamérica, la asociación comercial que representa a la industria de seguros hipotecarios. Es un honor para mi representar a MICA hoy para hablar de las formas en las que la industria de seguros hipotecarios expande su capacidad de préstamos para viviendas accesibles. Mientras que MICA no se aboca a ninguna ley en particular, esperamos que la información que hoy les proporcionemos les ayude en el proceso legislativo, con el fin de ampliar las oportunidades de posesión de vivienda en este país.

A continuación describiré, brevemente, cómo la industria de seguros hipotecarios amplía la posesión de viviendas y hablaré de quiénes la industria considera futuros participantes para los programas de viviendas accesibles. Finalmente, describiré cómo la industria ha trabajado en conjunto con los agentes de préstamos, con las empresas patrocinadas por el gobierno y grupos comunitarios para desarrollar programas de viviendas accesibles y cómo deben reestructurarse dichos programas en el futuro.

¿Qué es el seguro hipotecario privado?

El negocio de los seguros hipotecarios privados consiste en hacer más accesible la posesión de viviendas. Los seguros hipotecarios permiten que las personas adquieran sus casas con pagos iniciales bajos de hasta el 3%, ampliando así el número de posibles propietarios.

 - Proteger a los agentes de préstamos y a los inversionistas de pérdidas - Sin los seguros hipotecarios, los analistas muestran que los agentes de préstamos y los inversionistas sufrirían pérdidas significativas y tendrían préstamos incumplidos debido a pagos iniciales tan bajos. Los gastos asociados con incumplimientos y juicios hipotecarios suman, generalmente, un total del 15 al 20% de la cantidad prestada. Además, si una propiedad en juicio hipotecario se vuelve a vender por menos del valor del precio original, se obtiene una pérdida incluso mayor. Al reconocer que casi siempre hay pérdidas en los juicios hipotecarios, los agentes de préstamo, por lo general, no harían un préstamo por menos del 20% del pago inicial, a menos que esté protegido con un seguro hipotecario. La industria, normalmente, asegura del 20 al 30% del total del préstamo. Con los agentes de seguros hipotecarios asumiendo el riesgo más alto, los agentes de préstamo y los inversionistas tienen mayores posibilidades de ampliar la aceptabilidad de sus subscripciones para que más personas tengan acceso a comprar viviendas.

- Interés común con los prestatarios – Un agente de seguros hipotecarios actúa como verificador de la subscripción del prestamista, quien da el crédito y conlleva riesgo colateral de la hipoteca. Mientras que el agente de seguros hipotecarios nunca entra en contacto con el prestatario, sí revisa la información recolectada por el prestamista. El agente de seguros hipotecarios y el comprador comparten un interés común en la transacción hipotecaria, ya que cada uno conlleva un riesgo alto de pérdida en caso de incumplimiento. El prestatario perderá la casa y el valor líquido de ella, y el agente tendrá que pagar las reclamaciones de pago. Como resultado, tanto el agente de seguros como el prestamista tienen gran interés en asegurarse que el prestamista no sólo pueda comprar la casa, sino también seguirla pagando.

Existen siete compañías en la industria hipotecaria y el año pasado aseguramos 189 mil millones de dólares en hipotecas, cantidad que representa a casi un millón y medio de personas. En los últimos 30 años, los agentes de seguros hipotecarios han ayudado a casi 20 millones de familias a obtener hipotecas y han asegurado 1.7 millones de dólares en hipotecas.

- Un futuro financiero sólido – La industria tiene la fuerza financiera para enfrentar los retos que conlleva el aumentar la cantidad de propietarios. Para finales de 1999, el promedio neto de riesgo de la industria fue del 13.5% indicando que un dólar del capital se ha reservado por cada 13.5 dólares de riesgo. Todas las compañías de la industria están categorizadas como AA o AAA, por las agencias nacionales de categorización, debido a sus eficientes respuestas a las reclamaciones de pago. Esta fuerte base de capital promueve la capacidad de los prestamistas de servir a una gran variedad de compradores y de proporcionar una fuerza adicional a los inversionistas durante los momentos, económicamente, difíciles.

Ya que éste es el mejor momento de la economía, es difícil apreciar la necesidad de contar con una industria privada financieramente capaz de asumir la pérdida del primer dólar en las hipotecas más peligrosas -las hipotecas de pagos iniciales bajos.

No obstante, si llegaran a ocurrir cambios económicos en el futuro, como lo ocurrido regionalmente en la década de los 80s y principios de los 90s, la industria de seguros hipotecarios está en condición de ayudar a facilitar el flujo constante de dinero hipotecario para préstamos de viviendas accesibles. En las últimas dos décadas, los miembros de MICA pagaron más de 15 mil millones de dólares en reclamaciones de pagos a las empresas patrocinadas por el gobierno, a las instituciones de depósito federalmente aseguradas, y otras. Ellos continúan teniendo la solidez financiera para seguir adelante.

La imagen de la vivienda accesible en el futuro

Quiénes son los propietarios - Se ha dado a conocer, ampliamente, que los porcentajes de posesión de vivienda están más altos que nunca. De hecho, según datos de la Oficina de Censos de Estados Unidos, en el primer trimestre del 2000, 67.4% de los norteamericanos eran propietarios de sus casas. Desgraciadamente, este alto porcentaje de propiedad no está distribuido equitativamente entre los grupos raciales y de ingreso. Solo el 47.4% de afroamericanos y 45.7% de hispanoamericanos son propietarios. Los norteamericanos de raza blanca, por otra parte, gozan de un 73.4% de porcentaje de propiedad.

Las personas de bajos recursos también tienen menos posibilidades de ser propietarios. Sólo el 51.4% de las personas que ganan menos del ingreso medio poseen una casa, mientras que el 81.4% de las familias de ingresos medios altos son propietarios.

De igual manera, los compradores principiantes están luchando por adquirir una casa. Entre 1982 y 1999, el porcentaje de propietarios entre familias con miembros de 25 a 29 años bajó de 38.6% a 34.7% y en personas de 30 a 34 años disminuyó de 57.1% a 53%.

- El valor de la posesión – Es vital para las familias y las vecindades que el sector privado promueva la posesión de propiedades. Yo tengo el privilegio de ser, también, Presidente de Social Compact, organización con sede en Washington, D.C. que promueve la inversión del sector privado en las vecindades de la ciudad. En mi doble papel, como Presidente de PMI y de Social Compact, conozco personalmente los beneficios que ser propietario puede ofrecer, como la estabilidad de la vecindad y una responsabilidad cívica más sólida. Los propietarios tienen una inversión tangible, no sólo en su propia casa y en sus logros personales, pero también en los logros de su comunidad. Dicho interés tangible beneficia a toda la comunidad.

De igual manera, deben tratarse las necesidades de préstamo en las comunidades rurales. La vivienda en mal estado en las áreas rurales, así como la escasez de vivienda accesible y menos opciones financieras, son una realidad que se frecuenta en las áreas rurales de nuestro país.

- Hacia quien deben ir orientados – La clave para incrementar la posesión de casas es enfocarse en aquellas personas que, hoy en día, tienen problemas para adquirir una vivienda. Estos grupos incluyen a las minorías, inmigrantes, personas de bajos recursos y familias que viven en áreas rurales y zonas céntricas. De hecho, según un estudio solicitado por PMI y realizado por RFA, empresa de asesoría económica con oficinas centrales en Pennsylvania, una tercera parte de los que van a comprar por primera vez en la próxima década serán los inmigrantes y las minorías. Los programas diseñados para personas con necesidades especiales aumentarán la posesión de casas. A continuación discutimos algunas de las formas en las que los agentes de seguros hipotecarios han contribuido a cubrir esas necesidades y cómo le harán para continuar haciéndolo en el futuro.

El papel de los agentes de seguros hipotecarios en las viviendas accesibles

Historia.- Como ya se mencionó, la naturaleza de los negocios de seguros hipotecarios es la de hacer que la propiedad esté al alcance de los compradores. Hace una década, los agentes de seguros hipotecarios empezaron a asociarse con los prestamistas, grupos comunitarios, agencias estatales de financiamiento de vivienda, y empresas patrocinadas por el gobierno con el fin de ampliar las oportunidades de posesión de una casa y así desarrollar programas creativos de vivienda accesibles para comunidades específicas. La meta de estas asociaciones era la de enseñar a los participantes cómo extender la posesión de viviendas a la vez que se disminuyen los incumplimientos. Todos los socios querían asegurarse que los nuevos propietarios fueran capaces de mantener la casa, no sólo comprarla. Esencialmente, se desarrollaron programas de “demostración” orientados, unos, a comunidades en las áreas céntricas de las ciudades, mientras que otros estaban orientados a ciertos tipos de familias, como padres solteros con hijos dependientes o a familias con un ingreso menor al 115 por ciento del ingreso medio en el área. Los socios de las hipotecas también experimentaron con diferentes requisitos de subscripción. Por ejemplo, las reservas requeridas normalmente en dos pagos hipotecarios, fueron eximidas o reducidas. Por su parte, los prestatarios pudieron demostrar su deseo de querer pagar su hipoteca por medio de métodos no tradicionales de verificación de crédito, tales como pago de servicios. Muchos de estos cambios en los requisitos de subscripción demostraron ser tan exitosos que se incorporaron a los requisitos de subscripción cotidianos de los socios en las hipotecas. -

Los programas actuales de la Compañía de Seguros Hipotecarios PMI – Hoy en día, la industria de los seguros hipotecarios continúa trabajando con los mismos socios para hacer más accesible la posesión de viviendas. Entre los programas más recientes de la Compañía de Seguros Hipotecarios PMI se encuentran los siguientes:

• Posesión de viviendas para los nativos norteamericanos.- PMI ha estado trabajando activamente en la expansión de oportunidades de posesión de vivienda para los nativos norteamericanos en cumplimiento a un objetivo corporativo que nació de un compromiso personal que yo hice durante la construcción de Hábitat para la Humanidad, donde PMI participó en el verano de 1994. En julio de 1994, un equipo de empleados de PMI construyó una casa para la familia García, miembros de la tribu Cheyenne River Sioux, quienes vivían en la reservación de la tribu en Dakota del Sur. La casa de la familia García era parte de un proyecto de trabajo del presidente Jimmy Carter conocido como Hábitat para la Humanidad con el que se trataba de construir 30 casas en la reservación en un plazo de una semana. El Sr. y la Sra. García, junto con sus cinco hijos habían estado viviendo en una casa de campaña antes de que los empleados de PMI, y la familia García, construyeran la casa. Esa experiencia, y las condiciones de vivienda que observé en la reservación, me hicieron comprometerme a hacer que PMI dedicara sus esfuerzos a expandir las oportunidades de posesión de vivienda para los nativos norteamericanos, como el objetivo primordial de la compañía.

Hasta hoy en día, hemos destinado 65 millones de dólares en compromisos para asegurar los préstamos de vivienda para los nativos norteamericanos, lo que se traduce a más de 300 familias nativas norteamericanas que poseen una propiedad. Estos compromisos permiten hasta un mínimo del uno por ciento de pago inicial. PMI ha utilizado, en la iniciativa para los nativos norteamericanos, un programa que hemos desarrollado conocido como “seguro copartícipe estratificado”, donde aceptamos asegurar préstamos que: cumplan con los requisitos de pago inicial bajo; se aceptan contribuciones para el pago inicial de parientes o grupos no lucrativos; se tenga una deuda de acuerdo al ingreso y pagos hipotecarios de acuerdo al promedio de ingreso; y se reconozcan fuentes no tradicionales de ingreso y de crédito. A cambio de esta flexibilidad, la tribu de nativos norteamericanos comparte una parte del riesgo con PMI, y se convierte en colateral según el acuerdo. Las cuatro tribus con las que hemos negociado tales acuerdos han utilizado los fondos del decreto de 1996 NAHASDA (Native American Housing Assistance and Self-Determination Act) para cumplir con sus requisitos como colaterales y para ofrecer los costos por asesoría en los pagos iniciales y los cierres, normalmente a manera de segundas hipotecas con bajos intereses, para los miembros de la tribu. Al emplear el dinero de esta manera, se le ha dado a las tribus la oportunidad de multiplicar sus fondos de NAHASDA, de una manera muy creativa, y de ampliar más los beneficios de la posesión de viviendas.

Todos estos acuerdos se han llevado a cabo en conjunto con los socios prestamistas y los inversionistas, cuya participación ha sido de gran importancia para el éxito de estos esfuerzos. En algunos de los acuerdos, el prestamista iniciador ha sido una oficina de corredores de hipotecas de nativos norteamericanos: First Americans Mortgage. El primer acuerdo al que entramos –con Chickasaw Nation de Oklahoma- nos valió un premio de Social Compact, organización ya mencionada en este testimonio. El acuerdo entre PMI – Chickasaw Nation también recibió el premio Best Practices Award por parte de HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano).

PMI se ha comprometido con cuatro tribus nativas –Chickasaw Nation de Oklahoma, Chocataw Nation, Citizen Potowatomi y Cherokee Nation. Tenemos dos acuerdos adicionales pendientes –con Apache y Menonome.

Jim y Mary Cooper, miembros de Cherokee Nation, son un ejemplo de las familias nativas norteamericanas que se han beneficiado con los acuerdos entre PMI y las tribus nativas diseñados para extender las oportunidades de posesión de vivienda. “Este programa ha sido como un milagro de fiesta para mi familia,” comenta Jim Cooper, conductor de camión independiente y padre de tres hijos, de 5 a 12 años. Al aprovechar la opción de un bajo pago inicial para los nativos norteamericanos, la familia Cooper utilizó menos de 900 dólares de sus ahorros para adquirir una casa de 89,900 dólares con cinco habitaciones y tres baños en Bartlesville, Oklahoma. El paquete de financiamiento de los Cooper incluía un préstamo por el 97%, a 30 años, con tasa fija del 7.875 por ciento otorgado por First Americans Mortgage Corp. y asegurado por PMI. También obtuvieron una segunda hipoteca por el 1.9 por ciento, a cinco años, otorgada por Housing Authority de Cherokee Nation para que pudieran cubrir el otro dos por ciento del pago inicial y los costos de cierre de operación.

Ninguno de los préstamos que hemos asegurado hasta hoy ha sido garantizado con casas ubicadas en tierras de las reservaciones debido a problemas con títulos seguros en caso de un incumplimiento en la hipoteca. Sin embargo, creemos haber resuelto esos problemas y pronto podremos asegurar hipotecas garantizadas con casas ubicadas en las reservaciones nativas. Además, PMI dio a conocer, la semana pasada, su sociedad con Wells Fargo Mortgage, uno de los prestamistas más grandes en el país, con el fin de extender las oportunidades de posesión de vivienda entre los norteamericanos nativos por medio de un programa único en su tipo que involucrará: el desarrollo de productos hipotecarios diseñados específicamente para cubrir las necesidades de los norteamericanos nativos; servicios de comercialización y expansión para los norteamericanos nativos; y acuerdos conjuntos con las tribus nativas con el fin de incrementar, significativamente, los préstamos de vivienda para los norteamericanos nativos que vivan tanto dentro como fuera de las reservaciones.

• Posesión de vivienda para las áreas céntricas.- Nuestras comunidades de las áreas céntricas son altamente diversas y frecuentemente se caracterizan por sus porcentajes de posesión de vivienda por debajo del promedio. PMI dio a conocer, recientemente, una iniciativa diseñada para fomentar el incremento de posesión de viviendas entre los crecientes segmentos de las comunidades céntricas – inmigrantes residentes. La iniciativa de PMI, conocida como Gateway Cities Initiative (Iniciativa de Ciudades de Entrada) está diseñada para extender las oportunidades de posesión de vivienda a los residentes de las zonas céntricas en ciudades que se consideran como puertos de entrada para inmigrantes: Oklahoma, Chicago, Houston, Los Angeles, Tampa, Nueva York, Seattle, Charlotte, Boston y Washington D.C.

Lanzamos la iniciativa de las ciudades de entrada en enero de 2000 con un proyecto piloto en Oklahoma, California, en conjunto con Unity Council, una organización con sede en la comunidad cuyos esfuerzos y servicios estaban orientados, principalmente, pero no exclusivamente, a los residentes hispanos de la zona. PMI está dando el dinero para establecer un fondo de préstamos renovables que se utilizará para adquirir y renovar viviendas en la zona céntrica para después venderlas a los vecinos residentes. Una vez que se venda la casa, las ganancias irán al préstamo renovable para seguir adquiriendo y renovando más viviendas. Los vecinos residentes que adquieran una vivienda recibirán asesoría antes y después de la compra para asegurarse que están preparados para asumir sus obligaciones como propietarios. Cuando el proyecto piloto finalice, PMI extenderá su iniciativa a otras ciudades previstas. Estamos buscando organizaciones no lucrativas con sede en las comunidades y prestamistas para asociarnos con ellos en estas otras ciudades previstas.

• Préstamos rurales.- Para tratar el asunto de vivienda accesible en áreas rurales, PMI ha firmado un acuerdo de 350 millones de dólares con Chase Manhattan Mortgage Corporation para poder asegurar préstamos bajos con el Programa de Ventaja Rural (Rural Advantage Program), el cual contiene requisitos como pagos iniciales bajos, exigencias de subscripción acordes, y requisitos especiales de elección según las necesidades de los compradores rurales. Los préstamos de Rural Advantage con requisitos del 3% de pago inicial, permiten que las contribuciones del vendedor se utilicen para el pago inicial o los costos de cierre de la operación, y ofrecen porcentajes de calificación expansibles similares a los programas de préstamos para viviendas del Departamento de Agricultura de Estados Unidos. Los préstamos ofrecen una tasa fija para los primeros diez años y luego pasa a una tasa ajustable.

Los préstamos de Rural Advantage están a la disposición de los residentes de áreas rurales cuyo ingreso no exceda el 150 por ciento del porcentaje medio de la zona. Se tomarán en cuenta en la subscripción fuentes de crédito no tradicionales y se requerirá que todos los compradores participen en un curso informativo previo a la compra. Los préstamos de Rural Advantage están a la disposición en todas las zonas rurales seleccionadas por el programa USDA Guaranteed Rural Housing Program, y en áreas adicionales designadas por Chase Home Mortgage.

El programa Rural Advantage está diseñado para ser una alternativa financiera convencional para los prestatarios rurales y para extender las opciones de financiamiento de casas. El programa Rural Advantage ha estado a la disposición durante un año, y aproximadamente 500 familias rurales han adquirido viviendas con préstamos bajos en este programa. Chase y PMI anunciaron, recientemente, la expansión geográfica de la disponibilidad de este programa en todo el país.

Fórmula para tener éxito en los programas de viviendas accesibles.

Como lo indicó anteriormente la discusión de programas específicos, existen varios elementos para tener éxito en un programa de vivienda accesible. Algunos de los elementos que la industria de seguros hipotecarios considera importantes incluyen:

• Compartir riesgos.- Es esencial para los programas de viviendas accesibles que cada una de las partes de la hipoteca -el prestamista, inversionista, agente de seguros o el grupo comunitario- tenga un riesgo de pérdida en caso de que el préstamo termine en incumplimiento. Y ya que ninguna de las partes quiere asumir todo el riesgo, si la pérdida se divide entre varias partes entonces cada una de ellas tratará de hacer que más personas tengan acceso a una casa. Como ya lo discutimos, lo anterior es un elemento clave de los programas de PMI para nativos norteamericanos. Quizás en un futuro, el sector privado podrá compartir riesgos con programas del gobierno, tales como la Oficina Federal de la Vivienda, para extender incluso más, la posesión de viviendas.

• Asesoría.- De igual manera, la asesoría antes y después de la compra es importante para los programas de vivienda accesible. Para las personas que han rentado toda su vida, la asesoría previa a la compra es esencial para comprender, antes de comprometerse, la responsabilidad y el gasto más allá de los pagos hipotecarios mensuales. En segundo lugar, si una persona de bajos ingresos tiene problemas, la intervención temprana es esencial ya que generalmente no tendrán los recursos para cubrir los pagos hipotecarios moratorios.
• Diseño de programas específicos.- También es importante diseñar programas que cubran las necesidades de comunidades específicas. Como lo demuestran los tres programas, arriba descritos, de PMI, los diferentes grupos étnicos o personas ubicadas en diferentes áreas geográficas del país tienen diferentes necesidades. Al trabajar con los grupos de las comunidades locales, los prestamistas, agentes de seguros e inversionistas pueden diseñar programas que cubran las necesidades de esas comunidades. Conclusión La industria de seguros hipotecarios, al trabajar con socios prestamistas, ha logrado avances importantes en cuanto a vivienda accesible. Obviamente hay más por hacer, pero espero que tomen en cuenta los avances significativos y perspicaces que hemos logrado cuando consideren legislación. Una nota final. Aun con todo este esfuerzo hay secciones de nuestra población que se quedan fuera del alcance del sector privado para ofrecerles oportunidades de posesión de vivienda. Para aquellas personas, existe una organización, como Hábitat para la Humanidad, (de la que PMI se enorgullece de ser partidario desde hace tiempo), que asiste a las familias para que puedan lograr sus aspiraciones de propiedad por medio de capital de trabajo, patrocinios corporativos de costos de reserva y donaciones de tiempo y material. PMI ha patrocinado nueve casas bajo este programa y yo, personalmente, dirigí al equipo de empleados para que construyeran todas y cada una de esas casas. La meta de Hábitat es eliminar la vivienda pobre subatendida en Estados Unidos, meta que apoyamos y compartimos. Para cerrar quisiera agradecer a los miembros del subcomité por su tiempo y su atención. Estamos comprometidos a crear oportunidades de posesión de vivienda para cualquier persona dispuesta a asumir sus obligaciones como propietario, en la creencia de que la propiedad crea familias mas unidas y comunidades más fuertes. Me dará mucho gusto responder a cualquier pregunta que puedan tener.