El problema es que no todos cuentan con un 20% inicial. Si los prestamistas tuvieran una regla inquebrantable de que sólo los compradores con el 20% inicial pueden comprar una casa, seríamos un país de arrendatarios y tanto la demanda de bienes raíces como el valor de las casas se reduciría enormemente.

La solución es permitirle a los compradores adquirirla con menos pago inicial y una manera de hacerlo es por medio del intercambio: menos dinero efectivo como pago inicial a cambio de una garantía para los prestamistas de una tercera persona poderosa.

Este es el concepto detrás de los financiamientos del gobierno de FHA y VA, donde los prestatarios pueden comprar con poco o nada de pago inicial: Si existe un incumplimiento, el gobierno compensará al prestamista por todo, o por gran parte, del préstamo.

No obstante, aunque el programa hipotecario VA es excelente, no todos tienen la experiencia de servicio necesaria para participar. Y mientras que el programa de FHA (Oficina Federal de la Vivienda) tradicionalmente ha ayudado a muchos compradores por primera vez, últimamente ha sido criticado por sus altos costos de seguro, excesivos requisitos de evaluación y limitaciones en el tamaño del préstamo.

Entonces, ¿qué es lo que tiene que hacer un presunto comprador?

Una opción es ahorrar el 20% de pago inicial. El juntar tal cantidad de dinero puede llevar años, y mientras aumentan los precios de las casas, así mismo aumenta el pago inicial. (Claro que los precios de las casas también pueden bajar, asunto que no sería para el bien de nadie).

Una alternativa es: compre ahora, compre con lo que tenga, y utilice un PMI en vez de un alto pago inicial.

PMI es la opción más común del prestatario, según Jeff Lubar, director de comunicaciones de MICA (Compañías de seguros hipotecarios de Norteamérica). En 1998, comenta Lubar, casi un millón y medio de prestatarios utilizaron PMI; aproximadamente 1.1 millón de ellos financiaron con préstamos de FHA y 385,000 compraron a través de programas de VA.

Existen varios planes de PMI y funcionan de la siguiente manera:

• Entre más dinero ponga al inicio, menos cobertura necesita. En otras palabras, se requiere mayor seguro con un pago inicial del 5%, menor seguro con un 15%.
• Las hipotecas de tasas ajustables, ARM (Adjustable-rate mortgages) se consideran de mayor riesgo que los préstamos de tasas fijas, por lo que los costos de PMI son un tanto altos.
• El prestatario paga la cobertura de PMI, pero en caso de incumplimiento el prestamista recibe todos los beneficios.
• Es posible que un prestamista apruebe el préstamo condicionalmente, pero también es posible que la compañía de PMI niegue la cobertura.

Existen costos para las coberturas de PMI (pues hay que tomar en cuenta que es un seguro), normalmente son primas mensuales basadas en la deuda pendiente. Para los detalles de los costos y las opciones de pago, consulte a su prestamista o corredor.

Hasta ahora hemos visto que con el 20 por ciento de pago inicial usted no requiere un PMI. Pero, ¿qué sucede si usted compra con poco pago inicial y el valor de la casa aumenta y ahora ya cuenta con el 20% de capital? ¿No debe finalizar la cobertura del PMI? Tomando en cuenta los pagos totales y parciales, la respuesta lógica y obvia es sí.

Lo anterior nos lleva a la Ley de Protección a Propietarios de 1998, decreto que cubre a las hipotecas originadas después del 29 de julio de 1999 para la compra, construcción o refinanciamiento de una propiedad del prestatario. En la ley se ofrece que si el prestatario presenta buenos antecedentes de pago entonces, una vez que la deuda original se haya reducido un 22 por ciento, PMI puede ser cancelado.

La ley también permite que los prestatarios soliciten la cancelación de PMI después de haber reducido su préstamo en un 20 por ciento. Sin embargo, también se estipula que el prestamista puede retener la cobertura de PMI por 15 años en caso de préstamos de “alto riesgo”.

En el decreto se exige que los prestamistas notifiquen a los prestatarios sobre sus derechos de cancelación. Además, la página de MICA en la red ofrece información sobre la cancelación. Si observa las cláusulas del decreto notará que excluyen a las hipotecas realizadas antes del 29 de julio de 1999 - varios millones de préstamos. Las cláusulas tampoco se aplican a los préstamos de la Oficina Federal de la vivienda (FHA), hipotecas que requieren pagos de seguro durante todo el tiempo del préstamo - política que explica el por qué los préstamos FHA tienen un déficit acumulativo de 16 mil millones de dólares.

Las nuevas reglas relacionan la cancelación de PMI con la reducción de la cantidad original del préstamo -no con la diferencia entre el saldo actual del préstamo y el valor presente de la propiedad. Lo anterior significa que si usted pide prestados 100,000 dólares con un 8 por ciento de interés a 30 años, usted pagará 733,76 al mes por el capital principal y por los intereses. El saldo del préstamo no bajará de los 78,000 dólares antes de 14 años y seis meses. Para entonces, es probable que usted ya haya vendido la casa o la haya refinanciado.

¿Existe alguna razón por la que los prestamistas no puedan adoptar cláusulas más liberales y razonables que las cláusulas federales? No. Y la buena noticia es que muchos de los préstamos permiten la temprana cancelación de PMI. Por ejemplo, Fannie Mae y Freddie Mac compran préstamos de los prestamistas locales. Sus reglas establecen prácticas comunes para todos los prestamistas en el ámbito nacional, pero cuando se trata de la cancelación de PMI, ambos adoptan cláusulas razonables.

Fannie Mae y Freddie Mac comentan que: Si usted tiene un préstamo con ellos, tiene un buen historial de crédito, el porcentaje de préstamo-a-valor por su casa no es mayor del 80 por ciento y si usted solicita, tiene un buen caso para cancelar su cobertura de PMI. Analicemos estas medidas individualmente.

Tanto Fannie Mae como Freddie Mac toman en cuenta cuánto debe y cuánto es el valor de la propiedad, no sólo la reducción del saldo del préstamo. Lo anterior significa que usted puede haber tenido una casa por cinco años, haber dado un pago inicial relativamente pequeño para la hipoteca (porque los préstamos de viviendas tienen fuentes de interés en los pagos iniciales), pero los valores en las casas aumentan. Entre su pago inicial original, la amortización, y el incremento en el valor de la propiedad, usted cuenta, con un 20 por ciento de capital. Con un buen historial de crédito usted puede cancelar PMI. ¿Cómo conocen Fannie Mae y Freddie Mac el valor de la casa? No, ellos no lo saben. Usted tiene que mostrarles que su casa tiene cierto valor determinado. La manera de hacerlo es contratar a un valuador aprobado por su prestamista, para que determine el valor de su propiedad.

¿Qué significa “trayectoria de pagos aceptable”? Freddie Mac dice que los prestatarios no deben tener retrasos en sus pagos en los últimos dos años.

¿Qué significa “retraso en los pagos”? Un pago con más de treinta días de retraso. Para Fannie Mae, un buen crédito significa no tener retrasos en 30 días en los pagos por lo menos durante el último año y no tener retrasos de 60 días por dos años.

Implícito en estas reglas se encuentra el período en que los préstamos se “cocinan”. Esto significa que si su propiedad aumenta de valor tres días después de que usted se mudó, usted tendrá que seguir realizando los pagos de PMI. Bajo las reglas de Fannie Mae, por ejemplo, un préstamo debe cocinarse por cinco años si se busca la cancelación con el 20 por ciento de capital, pero sólo dos años con el 25 por ciento del capital. Las reglas de solicitud de cancelación, tanto de Fannie Mae como de Freddie Mac, se aplican para los préstamos realizados antes del 29 de julio de 1999. Esto significa que existen oportunidades de cancelación para millones de propietarios.

Si usted tiene un préstamo (realizado antes del 29 de julio de 1999), no solicita la cancelación y su saldo del préstamo se ha reducido al 78% de su valor original entonces, probablemente, su cobertura de PMI finalizará el próximo año. Para el 2 de enero de 2001, los préstamos más viejos con suficientes reducciones en la hipoteca deben cancelarse automáticamente, si pertenecen a Fannie Mae o Freddie Mac.

Las normas de cancelación de PMI no se aplican a financiamientos de la Oficina Federal de la Vivienda debido a que las reglas federales exigen pagos de seguro durante todo el término del préstamo, en la mayoría de los casos. Para poder cancelar PMI antes de tiempo, usted debe tomar la iniciativa y ponerse en contacto con el prestamista que cobra sus pagos. Pregúntele a quién le pertenece su préstamo. Si no es a Freddie Mac o Fannie Mae, revise la política de la otra compañía. Muchas compañías también están actualizando sus normas de cancelación de PMI.

El efecto de las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac es el siguiente: No importa si su capital procede del pago inicial que dio al comprar la casa o del capital acumulado con el paso de los años – un 20 por ciento es un 20 por ciento, y si usted tiene 20 por ciento en capital, más una buena trayectoria de crédito, no tiene que pagar las cuotas de PMI.

Seguimiento: La semana pasada escribí un artículo sobre las reclamaciones de pago del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), que se publicó en la primera página del Washington Post, y agregué que supuestamente Fannie Mae y Freddie Mac tienen políticas de préstamos discriminatorias. El Washington Post publicó después un artículo de refutación del director de Fannie Mae, Franklin Raines, mismo que debe leerse:

“El Washington Post”, escribe Raines, “citó información del HUD que no es confiable como para afirmar que Fannie Mae no logra ir a la delantera en el mercado de préstamos a afroamericanos, mencionando que además los “lastima” Por ejemplo, en 1998 los prestatarios de 426,000 préstamos que adquirimos se identificaron como minorías. Sin embargo, otros 250,000 prestatarios prefirieron no revelar su raza. De este modo, el número actual de afroamericanos que atendimos puede ser significativamente diferente a la cifra que el Washington Post cita con tanta firmeza.

Peor que las estadísticas inciertas es la falta de pruebas. Fannie Mae no da origen a los préstamos, los prestamistas sí. Y los prestamistas pueden decidir no vendernos los préstamos, prefiriendo conservarlos en sus propios portafolios, o venderlos a Wall Street. Además, algunos de los préstamos no tienen seguros hipotecarios, que nosotros debemos exigir por ley federal.”

Publicado originalmente en RealtyTimes.com. Derechos de autor © 2000 Peter G. Miller, todos los derechos reservados. Utilizado con autorización.